Emlak vergisi, değerli konut vergisi ve tapu harcında hangi değer kullanılır?
Bir konutun satış fiyatı, belediyedeki bina vergi değeri ve sahibinin tapudaki payı farklı bilgilerdir. Aynı rakamı bütün vergi araçlarına yazmak yanıltıcı sonuç verir. Hesabı seçmeden önce işlem türünü, vergi yılını ve belgedeki değeri belirle.
Emlak vergisinde belediye değerini kullan
Emlak vergisi aracındaki alan, 2026 için belediye tarafından belirlenmiş vergi değeridir. İlan fiyatını buraya yazmak yıllık vergi tahminini değiştirebilir. Mesken, diğer bina, arsa ve arazi oranları birbirinden ayrılır; büyükşehir seçimi de oranı etkiler. Araç sıfır oran hakkını, muafiyeti veya vergi değerinin yıllık tavanını otomatik değerlendirmez; bu bilgiler belediye kaydı üzerinden doğrulanır.
Değerli konutta önce muafiyeti kontrol et
2026 tarifesinde 17.711.000 TL üzerindeki bina vergi değeri kademeli hesaba girer. Ancak tek mesken ve uygun en düşük değerli mesken muafiyetleri sonucu değiştirebilir. Paylı mülkiyette önce konutun tamamının vergi değeri üzerinden tarife hesaplanır, sonra kişinin payı uygulanır. Mükellefiyetin hangi yılda başladığını ve bildirim gerekip gerekmediğini ayrıca kontrol etmek gerekir.
Tapu satışında gerçek bedeli esas al
Olağan taşınmaz satışında tapu harcı hesabı, gerçek satış bedeli ile emlak vergisi değerinin daha düşük olmayan matrahı üzerinden yapılır. Alıcı ve satıcı harçları ayrı gösterilir. Bir milyon TL vergi değeri olan evi iki milyon TL’ye satarken matraha yalnız bir milyon yazmak doğru beyan anlamına gelmez. Döner sermaye ve diğer işlem giderleri araçtaki harç toplamına dahil değildir.
Satış kazancı ile satış bedelini karıştırma
Değer artışı kazancı hesabı satış bedelinin tamamına vergi uygulamaz. Uygun alış maliyeti, gerekli şartlarda Yİ-ÜFE endekslemesi, indirilebilir gider ve yıllık istisna farklı aşamalardır. Her satış bu vergiye tabi değildir; edinim biçimi ve süre önce incelenmelidir. Araç yalnız vergiye tabi olduğu belirlenmiş tek satışın sınırlı hesabını yapar.
