Kira yatırımında boşluk ve bakım gideriyle üç senaryo hesabı
Tek bir kira beklentisi yerine normal, temkinli ve olumsuz senaryoyu karşılaştır. Boş kalan ayların, bakım giderlerinin ve kredi taksitlerinin yıllık nakde etkisini ayrı gör.
Girdileri hangi belgelerden hazırlamalısın?
Toplam yatırım için alış bedeli ve sana ait alım/hazırlık giderlerini; kira için sözleşmeyi veya açıkça tahmin olarak işaretlediğin tutarı kullan. Yıllık malik giderini bakım teklifleri ve geçmiş gider kayıtlarından, kredi ödemesini bankanın ödeme planından al. İlan kirasını gerçekleşmiş tahsilat gibi yazma. Kiracının taşıdığı bir gideri mal sahibine tekrar yükleme.
Üç senaryoda aynı yatırım tutarını koru
Örnek yatırım 3.000.000 TL, aylık kira 20.000 TL olsun. Normal senaryoda 1 boş ay ve 20.000 TL yıllık malik gideriyle gelir 220.000, faaliyet neti 200.000 TL; oran yaklaşık %6,67 olur. Temkinli senaryoda 2 boş ay ve 30.000 TL giderle faaliyet neti 170.000 TL, oran %5,67’dir. Olumsuz senaryoda 3 boş ay ve 60.000 TL giderle faaliyet neti 120.000 TL, oran %4 olur. Bu senaryolara olasılık atanmadığı için beklenen getiri ortalaması değildir.
Kredi sonrası nakit aynı gösterge değildir
Yıllık kredi anapara ve faiz ödemesini örnekte 180.000 TL kabul edersek üç senaryonun nakdi sırasıyla 20.000 TL, −10.000 TL ve −60.000 TL olur. Faaliyet neti pozitifken kredi sonrası nakit negatif kalabilir. Bu açık dışarıdan para gerektirir; tek başına mülkün toplam zararını göstermez. Değer değişimi ve borç anaparasıyla oluşan mülkiyet etkisi bu hesapta yoktur.
Bir ay boşluğun etkisini ayrı ölç
Kira sabit ve diğer giderler değişmiyorsa bir ek boş ay örnekte 20.000 TL gelir azaltır. Toplam yatırıma göre oran 20.000/3.000.000×100≈0,67 yüzde puan düşer. Giderler de değişiyorsa yeni tutarı ayrıca gir. Boş ay alanı kira tahsil etmeme senaryosudur; kullanım doluluğu ile gecikmiş tahsilatı aynı gösterge sayma.
Özkaynak karşılaştırmasında paydayı değiştir
3.000.000 TL yatırımın 2.000.000 TL’si başlangıç kredisi ise özkaynak 1.000.000 TL’dir. Normal senaryodaki 20.000 TL borç sonrası nakdin özkaynağa oranı %2 olur; toplam yatırıma göre %6,67 faaliyet oranıyla doğrudan kıyaslanmaz. Özkaynak aracına yıllık tahsilatı, işletme giderini ve kredi ödemesini ayrı gir.
Sınırları ve sonuç notunu kaydet
Örnekler sabit yıllık kira varsayar; artış, gelir vergisi, enflasyon ve satış değeri kendiliğinden hesaplanmaz. Doğrulanmış vergi giderini dahil edersen kapsamı yaz. On iki boş ayda kira geliri sıfır olur; gider varsa faaliyet sonucu negatiftir. Araç yatırım tavsiyesi veya ekspertiz üretmez. Tek seferlik onarımın hangi yılda ödendiğini belirt; senaryoyu sonraki yıllara aynen taşımadan güncelle.
Sık sorulan sorular
Senaryo kira artış oranını belirler mi?
Hayır. Hukuken uygulanabilir kira ve sözleşme koşullarını ayrıca doğrulayıp kendi girdini kullan.
Kredi taksidini işletme giderine de yazmalı mıyım?
Hayır. Taksidi borç alanında bir kez kullan; aynı nakit çıkışını tekrar düşme.
Boşluk sıfır olursa ne olur?
Araç 12 ay kira varsayar. Bu, tahsilatın garanti olduğu anlamına gelmez.
Net kira getirisi vergi sonrası mı?
Vergi otomatik hesaplanmaz. Dahil ettiğin gider kapsamını sonuçla birlikte belirt.
Yüzde puan ile yüzde düşüş aynı mı?
Hayır. %6,67’den %6’ya düşüş yaklaşık 0,67 yüzde puandır; oransal düşüş farklı hesaplanır.
Üç senaryoyu araç aynı anda gösteriyor mu?
Mevcut aracı her girdi setiyle ayrı çalıştırıp sonuçları yan yana kaydet; bu rehber yeni bir otomatik senaryo özelliği vaat etmez.
Kaynaklar ve hesap kapsamı
Sayısal senaryolar öğretici örneklerdir. Kaynak bağlantıları belirtilen belge veya hizmet kapsamını destekler; örnek tutarlar resmî tarife değildir.