Kiralık portföyde doluluk, teşvik ve nakit dengesini okumak
Kiralı taşınmaz sayısı, kira tahsilatı ve mal sahibine kalan para aynı şeyi ölçmez. Portföyü değerlendirirken süre, teşvik ve finansman etkilerini ayrı hesaplamak gerekir.
Dolulukta dönem içini de say
İki taşınmaz 30’ar gün kiraya açıkken birincisi 30, ikincisi 15 gün kiralıysa toplam 45/60=%75 birim-gün doluluk oluşur. Son gün ikisi de kiralı görünebilir; bu, dönemin tamamında %100 doluluk olduğu anlamına gelmez. Kullanılabilir günleri bütün taşınmazlarda aynı kuralla tanımla.
Kira alınmayan ayın etkisini döneme yay
24 ay sabit 50.000 TL kirada iki ücretsiz ay ve mal sahibinden 120.000 TL katkı varsa dönem ekonomik karşılığı 980.000 TL’dir. Aylık ortalama 40.833,33 TL olur. Bu ortalama sözleşme kirasını değiştirmez ve iskonto edilmiş bugünkü değer değildir.
Borç sonrası nakitle faaliyet gelirini karıştırma
3.000.000 TL yatırımı 2.000.000 TL krediyle finanse ettiğinde başlangıç özkaynak 1.000.000 TL’dir. Yılda 240.000 TL tahsilat, 30.000 TL işletme gideri ve 180.000 TL kredi ödemesi 30.000 TL nakit bırakır: özkaynak nakit oranı %3. Borç anaparası ödemesinin biriktirdiği mülkiyet veya değer artışı bu orana dahil değildir.
Başabaş doluluğun mümkün olup olmadığına bak
20.000 TL kira ve kiralı aya bağlı 1000 TL giderde aylık katkı 19.000 TL’dir. Yıllık sabit gider ve borç ödemesi toplamı 144.000 TL ise yaklaşık 7,58 kiralı ay gerekir. Gerekli süre 12 ayı aşarsa tam doluluk bile seçilen nakit yükünü karşılayamaz.
Yönetim tahsilatını sahibine ait paradan ayır
Kira yönetiminde tahsil edilen kira, ofisin hizmet geliri değildir. Anlaşılmış hizmet bedeli, ona ait doğrulanmış vergi, malik adına giderler ve önceki aktarımlar ayrı tutulur. İade edilebilir güvenceyi serbest kira geliri gibi hesaba katma. Tutarın kime ve ne zaman aktarılacağı sözleşme ve ilgili yükümlülüklerle ayrıca belirlenir.
Sık sorulan sorular
Kiracı ödeme yapmazsa doluluk azalır mı?
Birim-gün doluluğu kiralı süreyi ölçer; tahsilat oranı ayrı tutulur.
Ücretsiz kira ayı boş ay mıdır?
Fiziksel doluluk ile ekonomik teşvik farklıdır. Kiracı kullanıyor fakat kira alınmıyorsa iki göstergede farklı kayıt gerekir.
Kredi taksidi neden nakitten düşülüyor?
Anapara kısmı muhasebe gideri olmasa da nakit çıkışıdır. Nakit oranıyla muhasebe kârını ayır.
Mal sahibine aktarılan avans ikinci kez düşer mi?
Brüt tahsilat üzerinden başlanıyorsa bir kez düşülür; başlangıç bakiyesi zaten avans sonrasıysa tekrar düşme.
Al-sat sonucu ile kira getirisi aynı mı?
Hayır. Satıştaki yatırım farkı ve dönemlik kira akışı farklıdır; kapsamları açıkça ayır.
Bu yüzdeler yatırımın güvenli olduğunu gösterir mi?
Hayır. Girdi senaryolarını özetler; fiyat, boşluk, tahsilat ve finansman riskini ortadan kaldırmaz.
