Emlakçılar için alım bütçesi, kira getirisi ve ofis hesabı
Müşteriye yatırım senaryosu sunmakla ofisin kendi hizmet gelirini hesaplamak farklı işlerdir. Alım bütçesi, kira faaliyeti, satışta kalan nakit ve danışman payını ayrı tablolarla takip et.
Alım bedeline işlem giderlerini ekle
3.000.000 TL taşınmaza toplam 230.000 TL alım ve hazırlık gideri eklenirse yatırım 3.230.000 TL’dir. Kredi bu toplamı azaltmaz; yalnız hangi kısmının özkaynakla karşılanacağını değiştirir. Tapu ve aracılık giderlerinde müşteriye düşen gerçek tutarı kullan.
Brüt kira yerine gider ve boşluğu da göster
20.000 TL aylık kira, yılda bir boş ay ve 20.000 TL yıllık malik gideriyle faaliyet neti 200.000 TL’dir. Toplam yatırım 3.000.000 TL ise oran yaklaşık %6,67 olur. Borç taksitleri, gelir vergisi, değer artışı ve enflasyonun kapsamda olup olmadığını müşteriye açıkça belirt.
Emsal karşılaştırmasını değerleme raporu sayma
İlan fiyatını gerçekleşmiş satış gibi sunma. Emsallerin tarihi, konumu ve net/brüt alan tanımı aynılaştırılmalıdır. Ağırlıklı metrekare hesabı seçilen veriyi özetler; taşınmazın imar, hukuki durum veya yapı kalitesini doğrulamaz.
Ofis katkısı ile danışman payını ayır
100.000 TL dağıtıma esas gelirden %20 ortak ofis payı ayrıldığında 80.000 TL kalır. Bunun %50’si danışmana verilirse ofis payı 40.000 TL’dir; 5000 TL ofis gideri sonrası katkı 35.000 TL olur. Bu örnek yasal komisyon tarifesi değildir; belirlenmiş gelirin paylaşımıdır.
Hedef işlemi aynı müşteri grubuyla izle
Aylık 100.000 TL sabit gider ve 50.000 TL katkı hedefi, işlem başına 30.000 TL ofis katkısıyla beş kapanış gerektirir. Geçmiş başvurudan kapanış oranını kullanacaksan aynı müşteri grubunu izlediğinden emin ol; farklı ayların bağımsız toplamlarını tek dönüşüm zinciri sanma.
Sık sorulan sorular
Müşterinin gerçek nakit ihtiyacını nasıl bulurum?
Toplam alım bütçesinden o alıma ayrılan kredi ve önceden yapılmış ödemeleri çıkar; kredi geri ödemesini ayrıca göster.
Net kira getirisi mevduatla doğrudan karşılaştırılır mı?
Likidite, vergi, risk, süre ve değer değişimi kapsamları farklıdır; tek yüzdeyle eşdeğer yatırım sayma.
Emsal alanı net mi brüt mü olmalı?
Hedefle bütün emsaller aynı tanımda olmalıdır; iki türü karıştırma.
Komisyon paylaşım yüzdesi nereden gelir?
İlgili paylaşım anlaşmasından. Hesap yeni bir ücret hakkı veya yasal üst sınır yaratmaz.
Satıştan kalan nakit kâr mıdır?
Hayır. Alış ve geçmiş maliyetler olmadan net tahsilat kârı göstermez.
Bu araçlar yetki ve değerleme yerine geçer mi?
Hayır. Mesleki yetki, sözleşme ve gerekli uzman değerlemesi ayrı konulardır.
